论坛首页>>酒店策划资料>>投资策划>>酒店投资分析及定位策划

1首页上一页1下一页尾页
酒店人
等级:金牌会员
头衔: 管理员
星数:
帖数:199
精华:12
互动积分:2203
消息:
  查看资料
发布于:2017-02-09 00:11
字体大小: 1#

酒店投资分析及定位策划

第一章:项目所在地背景分析                                         

鹤壁位于河南省北部,滇河下游,以小而精,小而特,小而美,小而新,小而富著称。夏朝属冀州,盘庚迁殷后划为商朝畿辅,春秋战国时先后属晋、赵、魏诸国,西汉高祖二年(公元前205年)属新设置的汤阴县,解放前是太行山革命根据地的一部分。1957年建鹤壁市,1960年辖汤阴县,1986年至今辖浚县、淇县。总面积2299平方千米。辖两县三区和开发区,22个街道、14个镇、6个乡,人口156.9万,以汉族为主。

自然环境 鹤壁市位于豫北西部太行山东麓和华北平原交接处,东西北与安阳市毗邻,南与新乡市接壤。地势西高东低,京广铁路以西为山地丘陵,以东为华北平原。南有湛水,北有恒河。全境东西长69公里,南北宽67公里,总面积2182平方公里,其中市区面积为513平方公里。

经济现状 现有耕地150.51万亩。粮食作物以小麦、玉米、谷子、大豆为主,经济作物有棉花、芝麻、花生,矿产资源有煤炭、硫铁矿、陶土,其中煤炭资源极其丰富。土特产有无核红枣、花蜜、小河白菜、正桥豆腐等。

近年来,鹤壁经济社会快速协调健康发展,许多工作形成了自己的特色,有些成为全省或全国的亮点。比如,以“五大循环产业链”为主要支撑的循环型工业经济初具规模,被省列为循环型城市试点,比如畜牧业走在了全省乃至全国前列,带动了全市农业产业化的发展。而以新区为中心的带状城市发展格局也初步形成,全市城镇化率高于全省平均水平,是中国优秀旅游城市,正在创建“中国人居环境范例奖”,打造生态城市。

旅游资源 鹤壁因“仙鹤栖于南山峭壁”而得名,历史悠久,文化底蕴深厚。商代曾建都朝歌(今淇县),历经四代共400余年;春秋时期卫国定都朝歌(今淇县东);战国时期赵国在中牟定都39年(今山城区一带)。境内淇河是一条史河、诗河、文化河,《诗经》中39篇描绘了两岸风情。所辖浚县古称黎阳,是国家历史文化名城,境内大伾山佛、道、儒三教遗迹并存,山上北魏大石佛全国最早,北方最大。

鹤壁市境内名胜古迹荟萃,自然风光旖旎,有着丰富的旅游资源,主要风景区有:淇河自然风景区素有“北国漓江”之称,沿河景观有鸡冠雄姿、双塔寺玄天洞、白龙庙罗贯中晚年隐居处、青岩绝石窟(千沸洞)等。

交通环境 鹤壁交通极为便利,南北大动脉京广铁路、107国道、京珠高速公路、南水北调工程、京汉广国际通讯光缆均穿境而过,汤鹤、新荷、汤濮铁路分布两侧,并与京广铁路相连。境内公路纵横交错,四通八达。境内公路公路密度每百平方公里54.5公里,县乡二级以上公路369公里。

   综上所述,鹤壁具有自身储备消费能力、吸引外来消费群体的双重优势。近年来,随着鹤壁旅游资源的不断挖掘,以及城市交通、城际交通的不断拓展,外力消费正不断成为本地消费的补充,餐饮娱乐业的潜力巨大。


第二章:项目调查及定位分析                                           

面对一线城市的高星级酒店投资过剩的现状,很多投资者纷纷转战二三线城市及资源型城市,以寻找利润丰厚的新发展空间。因此,投资开发酒店将是大势所趋,资源型城市(自然资源、人文资源和发展资源)和度假型城市将是新的投资热点。随着经济企稳回升和国家各项刺激内需政策的落实,以及二、三线城市及资源型城市经济增长的较快发展,也为下一轮(旅游)饭店业的发展提供了可能。鉴于此,此类城市的潜力型酒店投资,必须做好前卫性的经营定位分析,以便于在大竞争环境中续领风骚。

    一、发展趋势分析

   信息化趋势。掌握酒店业前沿的东西,比如信息科技在酒店业的应用,包括酒店的网络营销。

 品牌化趋势。品牌是中外酒店业经营管理发展的灵魂,也是国内旅游酒店实现可持续发展的关键。很大程度上,品牌将是一个企业长久与否、发展与否的关键。

    专业化趋势。也称个性化趋势。过去国内旅游酒店企业追求的是综合,强调规模大、功能全,而忽视个性化和专业化。然而,随着消费者需求的细化,酒店、宾馆定为的专业化也将成为必然。

  创新化趋势。没有创新就没有生命力。市场竞争的加剧,使得酒店业“人无我有,人有我新”的经营之道表现得更为突出,从而提高核心竞争力。

 生态化趋势。当前,酒店经营管理的生态化主要体现在以下两个方面:原生态环境的营造,原生态饮食习惯的遵循。


二、项目细节调查分析

根据本项目所处的地域性,我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研,(略)


三、项目优缺点分析

    1、项目有利因素

(1)主楼:酒店主楼高5层,偏现代商务风格;

(2)楼体外观具有一定的品牌内涵;

   (3)交通环境:项目位于鹤壁主干道,住宅相对密集区,各种商业将不断崛起;

   (4)本项目属于独院,位置相对独立,车位宽敞,极具商务概念;

(5)市场环境:目前鹤壁市内中高端商务酒店大多数还延续一些传统的定位和经营理念,缺乏创新。餐饮市场团餐较为火爆,本项目的餐饮部分极具团餐竞争力。

  2、项目不利因素

(1)项目楼层房间数有限,达不到当地市场的最佳状态。

(2)所在区域餐饮散客消费群体不足,无形中加大餐饮竞争,前期须以品牌宣传推广来奠定基础。


四、投资及经营方向定位

目前,全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个,一是传统高星级酒店,二是连锁型经济型酒店。从全国的酒店市场状况来看,也反映出这种趋势,酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩迹象,尤其是散客群体下降幅度很大。究其原因,主要是酒店现有的目标群体市场忠诚度比较低,对价格过于敏感,在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后,“跳槽”频发。因此,积极寻找新的、高成长性的目标群体市场,确定今后酒店运作方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。

在进入主题之前,我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。首先,经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级酒店而言的,一旦市场上出现大量的经济型酒店后,他们之间的竞争将是相当惨烈的。道理很简单,经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的,当大家都以此为竞争手段(受服务内容限制,很有可能是唯一竞争手段),结果可想而知。

其次,经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约,使整体利润率看似要高于一般的星级酒店,但由于房价偏低,客房数量有限(客房数量受人力成本制约),绝对利润额不会很高。

最后,经济型酒店服务含量较低,无法有效提升品牌效应。举个形象的例子,经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店,所提供的产品和服务都是走低端路线的。从长远看,的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任,就象肯德基和麦当劳,在目前的中国似乎是地位颇高,但在国外,象这样的快餐店几乎遍地都是,如同国内的大排档一样,没什么稀奇的。


五、项目最终定位分析

本项目所在区域存在为数不少的酒店,且一般都具有一定的商务性质。

因此,从自身规模及特点来看,本项目如定位同类型,势必将处于相当的劣势。鹤壁商务类型的酒店,从其经营特点来看,基本没有特色,长远看,竞争力不足。如果本项目以这种方式定位,且不说长远难有竞争力,就现有的竞争空难以持续。

所以,必须做到人无我有、人有我新、人新我绝、人绝我化的前卫概念。

那么,到底将酒店定位为何种类型呢?换句话说,我们的酒店面对何种目标消费群体最为恰当?

从大环境不难看出,目前国内酒店普遍趋向于高星级和经济型发展,资源性城市表现最为明显。

高星级:政府作为 提升形象 优惠政策

经济型:市场趋势

商务型:经济型酒店的升级版,软硬件相比经济型酒店略好,规模档次及价位较高。

餐饮部分突出团餐的功能,同时加大散餐的推广带动;菜系部分保留当地畅销菜系和便于创新的大众菜系,另开发或引进适合区域消费的趋势菜系。

结合对鹤壁酒店业的市场调研,以及对本项目的形势分析,建议将酒店打造成鹤壁市唯一极具时尚概念和商务休闲性质,集餐饮、会议为一体的的综合型特色酒店。


第三章:功能配套细化定位分析                                  

餐饮部分:湘菜(区域畅销菜)、大众菜(以豫菜主导)、官府菜(适合区域消费的趋势菜系)

运营特点:以团餐带动散餐。

作用:聚人气—传口碑—创品牌—促效益。

酒店部分:中高端档次、三星酒店标准、严格按照四星酒店运作,摆脱普通商务型酒店的经营模式。

注:突出主体运作的与众不同,一房一景,一房一文化。

会议:配套。

作用:对其他功能消费有链接式的作用。

酒店设计、服务和管理分析

1、酒店消费群体的特点

(1)企业白领、中高层管理者;

(2)出差的商务人士;

(3)旅游者;

(4)外地休闲度假者;

(5)本地家庭节假日放松休闲;

(6)很容易接受新事物,尤其是具有鲜明特色的主题风格;

(7)跟随潮流,但不盲从,不是简单的“追星族”;

(8)对互联网高度热衷,喜欢网络空间,但现实中的社交能力有退化趋势;

(9)主观意识强,对传统观念有所保留,奉行“只要我喜欢,什么都可以”信条;

(10)消费能力很强,但不盲目,对喜欢的事物舍得花大钱,对不喜欢的事物却很吝啬;

(11)追求享受,不喜欢严格区分“工作、休闲、娱乐”的界限。


2、预估消费群体对酒店服务的需求

(1) 简单快速的服务;

(2) 强调私人空间,不喜欢经常被打扰;

(3) 喜欢人性的住宿空间;

(4)喜欢自己帮助服务,不喜欢过多的服务语言交流;

(5)对不舒适的酒店环境难以忍受,耐心有限;

(6)喜欢有品位、有内涵的酒店环境;

(7)喜欢酒店各种具有科技含量的设施设备;

(8)喜欢每次酒店住宿经历都有新鲜变化;

(9)不喜欢在酒店看到每个酒店都有的“大路货”;

(10)不喜欢服务员过于谦卑的服务态度;

(11)不过于计较酒店价格,但要求物有所值;

(12)喜欢酒店的产品和服务拥有有别于传统之处;

(13)要求酒店提供综合娱乐、工作等功能的客房等产品和服务;

(14)提供融合流行化与区域化的餐饮服务;

(15)要求酒店有放松身心的服务场所。


 3、特色酒店的设计、服务和管理

 (1)服务人员保持适可而止的服务态度,不用过分热情,必须业务熟练,动作快速准确。

 (2)简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计,避免单纯式的豪华。

 (3)提供高销售率的房间。

 (4)做到“顾客不要求,员工不出现”,尽量少打扰客人。

 (5)酒店各种硬件必须万无一失,实现其应有功能。

 (6)提供附加服务,如洗衣、订票等。

 (7)全酒店实现上网,客房内配置高速网线接口,包括洗手间。

 (8)提供酒店所在城市“时尚地图”小册子。

 (9)客房提供各种时尚杂志。

 (10)客房配备液晶电视。

 (11)酒店服务人员的服装外表趋于生活化,点缀设计精巧的配饰。

 (12)酒店客房配置精品迷你吧,可以出售有酒店特征的客用品。

 (13)要求服务人员尽量以平等、生活化的语言、态度服务顾客。

 (14)餐饮包间部分的相对开放与私密结合。

 (15)服务员应经常接受现代知识培训,拥有一定的文化品位。

 (16)提供时尚品牌洗漱用品。

 (17)客房楼层提供多用途打印机

 (18)多媒体时尚舒适的中小会议室。

 (19)餐饮不提倡奢华,凸显大气。

 (20)服务人员服务态度要热情,必须业务熟练,动作快速准确。

(21)现代化餐饮概念的融入、软件管理、无限系统。

(22)突出多功能厅的兼用和专用。

(23)避免餐厅程式化的管理和服务,突出灵活机动性。

七、酒店基本特征定位

根据上面的描述,我们可以把这样的酒店具体化,比较全国酒店市场目前的状况,基本可以得出以下框架。(略)


第四章:项目投资估算分析(不含土建、消防)(略)



餐饮运营收支预算


餐饮总餐位约450个(含负一楼多功能厅120个),其中宴会餐位约300个,包房约150个,宴会毛利率为54%,零点毛利率为55%,根据不同营业情况作以下预算:

零点(散台、包房)(略)

宴会(略)


餐饮总收入预算(略)(略)


会议运营收支预算(略)


折旧(略)


酒店运营收支总估算(略)


项目年净利润及回收分析汇总(略)


可行性分析结果


相关帖子
收藏 顶 0 踩 0
0
1首页上一页1下一页尾页
技术支持: 中州企业网 | 管理登录
×

消息内容

×
消息长度最多可添加100个汉字或者200个字母

回复内容

×

编辑回复内容

×