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发布于:2017-02-09 00:27
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平顶山地区酒店投资分析暨定位策划报告

第一章:项目背景分析                                            

一、舞钢简介

舞钢市是一座新兴的工业生态旅游城市,焦桐高速公路穿境而过,相邻的京珠、洛平漯、许平南高速公路与全国高速路网相连。区域面积646平方公里,总人口32万,其中城市建成区12平方公里,城镇人口15万,是中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进市,河南省首批赋予省辖市经济和社会管理权限的扩权县市、对外开放重点市、东西合作先进市、城乡一体化试点市,获得了中国十大最具幸福感城市、中国冶铁文化之都、中国水灯文化之城、杰出绿色生态城市等诸多荣誉称号。

 

二、城市规划

舞钢市的城市建设靠山近水,呈珍珠项链式带状结构,按院岭、寺坡、垭口、朱兰、八台五大生产生活区南北走向规划。市区南北长18公里,东西宽窄不一。整体规划面积40平方公里,市区占地面积16.5平方公里,现已建成面积12平方公里。城市融山水林城为一体,交通便捷,环境优美,公共基础设施齐全。

目前,舞钢市以拉大城市框架为目标,高起点规划,高标准建设,形成了“一城、四镇、十八个中心社区”的现代城镇建设体系,有效改善了城市环境、提高了城市品位。

 

  三、舞钢经济

 舞钢市工业基础雄厚。工业起步较早,门类较为齐全,已形成以钢铁工业为主导,以纺织、造纸、食品、医药、建材等支柱产业为支撑的新型工业体系。拥有国内一流装备的河北钢铁集团舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地,中加(加拿大)钢铁公司是河南省10强民营企业和百强企业,银龙集团是河南省最大的民营棉纺企业,还有安钢舞阳矿业公司、海明集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。

进入新世纪以来,舞钢市综合经济实力连攀新高,已跃居河南省前10位,并连续多年进入全国百强县市行列。


四、旅游资源

舞钢市地处伏牛山东部余脉,山清水秀,林木茂盛,历史文化源远流长,有着丰富的人文景观和自然景观资源。春秋时期,市辖区为柏国,古城遗址在尹集镇谢古洞村一带。战国时属韩,称合伯,时为冶铁重地。全市共发现古遗址250多处。自然景观以石漫滩风景区、天池山风景区、九头崖风景区、九龙山风景区为最。近年,舞钢市继承淮河上游民众在中秋季节放水灯祈福风调雨顺、万民平安的传统习俗,在每年国庆节期间举行水灯节,成为舞钢旅游的又一亮点。

 发展国内旅游业,对于改善人民生活质量,满足人民精神文化生活需求,引导消费,繁荣地方经济具有积极意义。舞钢打着“全国优秀旅游城市、国家园林城市”、“山水林城一体”、“北国小江南”“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”等城市品牌和景观加以宣传。在此基础上,加大促销力度,积极参加全国和全省举办的各类旅游交易会、洽谈会,加强与周边景区的协作联动,精心策划旅游推介专题活动,并巧借电视、报刊、互联网等各种媒体,大造声势,使舞钢精品旅游品牌的形象走出中原,走向全国。近年已成功举办了水灯节、龙舟赛、冶铁文化节等一系列极有吸引力的旅游品牌。

  据悉,在此基础上,下一步舞钢市委市政府还将拓展旅游业的空间,加大政府的主导力度、拓展客源市场、打造旅游精品景区及旅游产品。

 

    五、软实力分析

 综上所述,舞钢市的地理位置、经济发展环境、旅游资源带动、未来发展潜力等一系列软实力都具备了适合中高端特色酒店发展的条件。

 而近年来,随着舞钢市对城市环境的不断整合,作为县级市的舞钢,潜力越来越凸显。尽管当前存在着常住人口消费水平一般的劣势,但外来人口,尤其是以旅游客源为重点的季节性客源将成为最大的亮点,并且这种亮点会呈现持续增长的态势。这一切无疑都将为舞钢市吸引更多消费群体,成为酒店旅游行业的潜在优势。只要有针对性的在住宿、餐饮等方面恰到好处的与其结合,必将取得实效。

 

   六、项目情况说明

    原物业名称:(舞钢)河南水上运动管里中心。

    位      置:舞钢交通主干道钢城路与湖滨大道交叉口东500米。

    楼宇  状况:共2栋,主楼5层  副楼4层

    主楼原用途:为水上运动管理中心管理办公室及运动员宿舍。

    副楼原用途:运动员力量训练房、管理中心餐厅及部分宿舍。

    毗      邻:石漫滩水库、二郎山等旅游景点,周边中高端住宅集聚,新型商业正在崛起。

 

第二章:项目调查及定位分析                                      

面对一线城市的高星级酒店投资过剩,很多投资者纷纷转战二三线城市及资源型城市,以寻找利润丰厚的新发展空间,因此,投资开发酒店将是大势所趋,资源型城市(自然资源和人文资源)和度假型城市将是新的投资热点。随着经济企稳回升和国家各项刺激内需政策的落实,以及二、三线城市及资源型城市经济增长的较快发展,也为下一轮(旅游)饭店业的发展提供了可能。鉴于此,此类城市的潜力型酒店投资,必须做好前卫性的经营定位分析,以便于在大竞争环境中续领风骚。


   一、发展趋势分析

    信息化趋势。掌握酒店业前沿的东西,比如信息科技在酒店业的应用。包括酒店的网络营销。

 品牌化趋势。品牌是中外酒店业经营管理发展的灵魂,也是国内旅游酒店实现可持续发展的关键。很大程度上,品牌将是一个企业长久与否、发展与否的关键。

    专业化趋势。也称个性化趋势。过去国内旅游酒店企业追求的是综合,强调规模大、功能全,而忽视个性化和专业化。然而,随着消费者需求的细化,酒店、宾馆定为的专业化也将成为必然。

  创新化趋势。没有创新就没有生命力。市场竞争的加剧,使得酒店业“人无我有,人有我新”的经营之道表现得更为突出,从而提高核心竞争力。

  生态化趋势。当前,酒店经营管理的生态化主要体现在以下两个方面:原生态环境的营造,原生态饮食习惯的遵循。

 

    二、项目细节调查分析

根据本项目所处的地域性,我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研,情况大致如下:(略)

三、项目优缺点分析

 

    1、项目有利因素

1)主楼:酒店主楼高5层,偏欧式风格;

   (2)交通环境:项目位于舞钢主干道,住宅密集区,随着周边众多高档高层住宅的开发,各种商业将不断崛起;

3)距汽车东站仅0.5公里;毗邻各景区;

4)门前便是石漫滩水库;

   (5)本项目属于独院,位置相对独立,背山面水,院内绿化环绕,车位宽敞, 极具度假概念。

(6)市场环境:目前舞钢市内真正的特色中高端商务酒店和餐饮还是空白。


    2、项目不利因素

1)项目楼层不是很高,气势不够,不够引人注目。

2)所在区域消费能力还有待考证,消费观念还有待引导加强。

 

    四、投资及经营方向定位

目前,全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个,一是传统高星级酒店,二是连锁型经济型酒店。从全国的酒店市场状况来看,也反映出这种趋势,酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩迹象,尤其是散客群体下降幅度很大。究其原因,主要是酒店现有的目标群体市场忠诚度比较低,对价格过于敏感,在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后,“跳槽”频发。因此,积极寻找新的、高成长性的目标群体市场,确定今后酒店运作方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。

在进入主题之前,我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。首先,经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级酒店而言的,一旦市场上出现大量的经济型酒店后,他们之间的竞争将是相当惨烈的。道理很简单,经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的,当大家都以此为竞争手段(受服务内容限制,很有可能是唯一竞争手段),结果可想而知。

其次,经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约,使整体利润率看似要高于一般的星级酒店,但由于房价偏低,客房数量有限(客房数量受人力成本制约),绝对利润额不会很高。

最后,经济型酒店服务含量较低,无法有效提升品牌效应。举个形象的例子,经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店,所提供的产品和服务都是走低端路线的。从长远看,的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任,就象肯德基和麦当劳,在目前的中国似乎是地位颇高,但在国外,象这样的快餐店几乎遍地都是,如同国内的大排档一样,没什么希奇的。

    五、项目最终定位分析

本项目周边1公里内将存在2家高星级酒店。一是舞钢大酒店;二是寺坡汽车站拆迁改造,拟建一座现代化五星酒店。

因此,从自身规模及特点来看,本项目如定位同类型,势必将处于相当的劣势。舞钢商务类型的酒店,从其经营特点来看,基本没有特色,长远看,竞争力不足。如果本项目以这种方式定位,且不说长远难有竞争力,就现有的竞争空难以维持。

那么,到底将酒店定位为何种类型呢?换句话说,我们的酒店面对何种目标消费群体最为恰当?

从大环境不难看出,,目前国内酒店普遍趋向于高星级和经济型发展,旅游性城市表现最为明显。

高星级:政府作为 提升形象 优惠政策

经济型:市场趋势

商务型:经济型酒店的升级版,软硬件相比经济型酒店略好,规模档次及价位较高。

结合对舞钢酒店业的市场调研,以及对本项目的形势分析,建议将酒店打造成舞钢市唯一极具旅游度假商务休闲性质的特色商务型酒店

功能配套细化定位:

餐饮部分:杭帮菜、川菜或湘菜、经典豫菜、本地地方特色菜系。

         作用:聚人气—传口碑—创品牌—促效益

酒店部分:中高端档次、三星酒店标准、严格按照四星酒店运作、旅游度假及商务休闲为一体、摆脱普通商务型酒店的经营模式。

         注:突出主体运作的与众不同,一房一景,一房一文化。

休闲部分:洗浴

作用:休闲配套、对整个项目有点睛之效。

议:配套

         作用:对其他功能消费有链接式的作用。

六、酒店设计、服务和管理分析

1、酒店消费群体的特点

1)企业白领、中高层管理者。

2)出差的商务人士

3)旅游者

4)外地休闲度假者

5)本地家庭节假日放松休闲

6)很容易接受新事物,尤其是具有鲜明特色的主题风格。

7)跟随潮流,但不盲从,不是简单的“追星族”。

8)对互联网高度热衷,喜欢网络空间,但现实中的社交能力有退化趋势。

9)主观意识强,对传统观念有所保留,奉行“只要我喜欢,什么都可以”信条。

10)消费能力很强,但不盲目,对喜欢的事物舍得花大钱,对不喜欢的事物却很吝啬。

11)追求享受,不喜欢严格区分“工作、休闲、娱乐”的界限。

七、酒店基本特征定位

根据上面的描述,我们可以把这样的酒店具体化,比较全国酒店市场目前的状况,基本可以得出以下框架。(略)

第三章:项目投资估算                                    

项目投资估算一览表

第四章:酒店运营收支估算(不含折旧)                   

酒店客房运营收支估算

餐饮运营收支预算

宴会

餐饮总收入预算

洗浴运营收支预算

利率与折旧

酒店运营收支总估算

项目年净利润及回收分析汇总









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