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发布于:2017-02-09 18:46
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酒店投资建设项目可行性研究报告

一、投资者背景

Y公司有20年历史,注册于香港,注册资金500万美元,以不动产投资和酒店经营管理为主要业务。Y公司于1990年进入内地发展,截止2006年底,总资产已达四十亿元人民币,净资产达25亿元人民币(约3亿美元),已经形成不动产投资开发,酒店投资经营及相应的发展模式和经营管理团队。其差别化经营的特点在于将投资重点放在中小城市(即所谓的二线城市),形成了一定的区域优势。

为追求长期利益和内地不动产价值可预期的升值潜力,公司开始布点投资中等规模的酒店并将其作为公司战略资产经营。

二、项目概况

Y公司酒店项目取名为“XXX酒店”,拟建于S市北部规划新建城市CBD的环城东路以东、绍大路以南地块,项目西临50米宽的环城东路,北临62米宽的绍大路,视野开阔,道路两侧绿化带已形成。项目距老市区中心约2公里,距S市火车站约0.8公里。项目已取得面积6公顷的土地用于建设。“XXX酒店”规划总建筑面积50000平方米,规划主体建筑高度21层。主要建筑物有酒店、健身中心、商业用房及配套用房等。

项目公用设施接入方案已获得当地政府批准。具体为:

1.给水:计划从区块南侧和东北道路直接接管;

2.排水:计划排入区块南侧道路排水沟;

3.排污:计划从区块西侧环城东路接管排放;

4.供电:计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入;

5.燃气:计划从区块北侧绍大路直接接管;

6.通讯、广播电视和网络:计划从区块北侧绍大路接入。

XXX酒店”建设规模由标准房300间;其它豪华套房20间;总床位630个并配套相应的服务设施组成。建设标准按4星级酒店标准设计。

项目总投资20000万元人民币,全部投资由Y公司采用自有资金投入,Y公司拥有100%产权。本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。

三、项目建设方案

1.项目建设目标

4星级标准建设“XXX酒店”。成为当地商务和旅游主流酒店之一,服务于当地主要客流市场。项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务,为公司长期发展奠定基础。

2.项目建设内容

购买6公顷的土地用于建设;建设总面积50000平方米的“XXX酒店”;完成项目配套设施配置和建设、 完成人员培训和试营业。

四、项目运作方案

1.当地发展现状

S市实现国内生产总值539 .82亿元人民币;城镇居民人均可支配收入20626元人民币。根据S市总体规划的目标,人均GDP6万元左右。远期GDP年均增长速度为15%,规划期末人均GDP18万元左右。为了实现上述的目标需要拓展城市空间,增强城市的辐射能力,加速新区的开发和旧城的改造建设。规划的CBD中心城区已经形成。

2006年城市人口规模为85万,根据《S市总体规划》2020年为110130万。近几年,随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大,改变了单一型的城市布局。改变了三次产业结构,次中心城市地位已经稳固,经济发展前景良好,第三产业发展很快,本项目的外部条件较好。

2.市场估测

随着经济的持续增长,S市的企业实力及规模扩大很快,商务人士的交流急剧增加。椐当地统计,近两年商务人士的来访量增加了60%,从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人,商务酒店爆满。预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。项目目标市场还处于增长期。

由于S市地处中国长三角经济发达区域,随着S市旅游市场的开发,周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高,来S市的游客人数也大幅增加,目前在日平均10000人左右,形成了对高档酒店需求的另一主要群体。

项目的市场前景是好的。

3.建设周期

本项目建设期21个月,自20081月至20099月。

本项目试运行3个月,自200910月至200912月。

20101月起项目投产运营。

五、项目资金使用方案

投资估算

本项目的投资估算范围为:土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。即:第一部分工程费用,其它工程费用,不可预见工程费用。

(1) 工程建筑费用

本项目土建费用主要为主体建筑共5万平方米(包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占10%),按内地现行造价1500/平方米计算(包括道路、绿化、围墙等)、估算项目约需土建费用7500万元,项目全部装修费用(包括客房、厨房部分设施)4500万元。工程建筑费用合计12000万元。

(2) 主要设备费用

本项目主要设备及安装费用为:供水供电设施、空调、音响灯光,弱电(网络、通讯、电视等)、娱乐配套、消防等公用配套设施,共计3000万元。

(3)土地征用费

项目的土地属于政府出让的土地,项目总用地面积为6公顷(30亩)。由于本项目为当地政府鼓励和招商项目,早在两年前公司就已经获得土地的使用权,价格也较低。土地费按政府实际出让价格计算为每公顷300万元,总计土地征用费为1800万元(包括土地出让金及附加费用)

(4)其它费用估算

本项目其它费用估算按相关会计规定执行,并考虑基本预备费和涨价预备费。流动资金1000万元,其它费用2200万元。该项合计3200万元。

(5)项目投资

经估算,该项目固定资产投资总额估算为20000万元。

资金筹措方案

本项目所需的建设投资为20000万元,采用全部投资由公司解决的方式实施,公司占有100%的股权。项目建成后,形成固定资产19000万元(含待摊费用2200万元),流动资金1000万元的资产结构情况。

资金使用计划

资金使用按照项目工程建设进度要求,分阶段投入。本项目建设期为两年。第一年投入一半资金10000万元(包括前期的土地费用),第二年投入10000万元(含流动资产1000万元)。

六、项目盈利能力分析

年收入分析

本项目收入由客房收入和服务收入组成,服务收入包括餐饮服务、娱乐废物、商业服务组成。酒店共有标准客房300间,定价600/日;豪华套房20间,定价1000/日,均已考虑了优惠折扣因素。

理论年客房收入为:(300*600+20*1000*365=7300万元/

服务收入估算按2700万元/年计算。合计年收入为10000万元。

根据市场估测,项目经营前景良好,所以按营业第一年客房率60%,第二年起按80%计算各年收入。如下表:

年营业收入估算表

 

 总成本估算

项目总成本主要由物料消耗费用、工资、燃料及电、水费用、折旧摊销、其他费用和修理费、营业税金等组成。其中:

物料消耗费用正常年为700万元;第一年为500万元。

燃料及电、水费用正常年为600万元;第一年为500万元。

项目定员300人,按平均工资3.3万计,工资总额1000万元。

折旧摊销按30年平均法计算,残值10%(总投资-流动资金)。

19000*0.9/30=570万元

其他费用和修理费包括广告、保险、培训、管理、修理等费用,按400万元/年估算。

营业税金按6%计算。第一年为360万元;正常年为480万元。

总成本计算表

经估算,本项目正常年总成本费用估算为3750万元(其中正常年折旧摊销费用为570万元)。

利润估算

项目正常年利润总额(所得税前)为:

总收入-总成本=8000-3750=4250万元

项目营业第一年(计算期第三年)利润总额(所得税前)为:

总收入-总成本=6000-3330=2670万元

 

所得税按利润总额的25%计取,正常年税后利润为

4250*1-25%=3187.5万元。  正常年所得税1062.5万元

 

财务指标:

投资利润率 =正常经营期年利润总额/总资金×100%=21.25

销售利润率 =正常经营期年利润总额/销售收入×100%=53.12

以项目投资作为基础进行盈利能力分析。根据项目投资财务现金流量表,测算指标如下:

                        所得税后        所得税前

IRR                    7.5%          13.36%

NPV(基准收益率8% -436.25万元    5362.55万元

投资回收期(含建设期、税前)  7.1年(见表∑(CI-CO)

现金流量计算表:

 

 七、项目投资风险分析

本项目建设和经营风险因素主要有:市场风险、管理风险、资本风险。市场风险表现为项目市场竞争能力的好坏;管理风险表现为建设期和经营期管理工作的好坏;资本风险表现为资产增值和抗风险的能力。政策风险表现为宏观经济和政策环境。

本项目位于经济发达的长三角区域,加之宏观经济良好,对项目市场的分析比较乐观,市场风险较小;企业已有多年房地产和酒店业从业经验,营销模式独特而成功,管理经验丰富,因此管理风险较小。

     本项目资本风险极小。由于项目资产之一的土地受当地政府扶持以很低的地价获得,其增值效应明显,项目资产安全性有保证,这也是项目有较好效益的原因(本报告按内地会计制度规定未进行资产增值计算)。企业在项目运行后获得一项重要资产,为再融资奠定了基础,因此其资本流动性风险也较.

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