一、XXX竞争酒店现状
实地走访发现，目前XXX星级酒店只有三家四星级酒店（新都康年大酒店、神州明珠大酒店以及神龙新世界大酒店，不难发现XXX市现有的酒店客房规模不大、档次不高、会议功能设施不发达、餐饮功能不突出、康乐设施也匮乏、接待档次及接待规模均处在低标准阶段。酒店和一些客栈主要接待设施都以住宿功能为主。
以最新开张的神龙新世界酒店为例客房豪华标间挂牌价298元，出租率在90%以上，需求相对较旺，这在很大程度上取决于其承担了政府招待所的功能上，所提供的餐饮及休闲娱乐项目都缺乏吸引力。
在县城内还有两家相对较好的国际大酒店和新华大酒店，但都与五星级酒店不在一个竞争平台上。
目前在XXX市市场内档次越高、平均房价越高的酒店，其出租率水平也越高。所以有理由认为，市场有一批对于更高档次、更高品质酒店的需求人群。随着社会的发展，XXX市经济的进一步提升及对外合作的加强，对于更高档次酒店的需求人群绝对数量会有所增加。因此，未来的XXX市酒店市场将面临酒店档次、餐饮、休闲娱乐功能向中高档次，住宿、餐饮、娱乐一条龙功能升级转变过程。
二、目标客源与需求分析
1.政府机构及事业单位客源需求分析
从本次调研结果来看，对于五星级酒店来说，在XXX市的历史上没有可比性，所以按有可比性的区域惯例进行借鉴分析
大多数政府及事业单位在选择酒店时主要考虑因素：
酒店的档次，一定要是当地档次最高的或者口碑最好的；
酒店配套设施，内部必须要设有餐厅，价格适中，美味可口最重要，价格贵点也可以接受，一定要有会议室，大型、小型会议室都要有；休闲娱乐设施齐全，能提供一条龙服务；
停车方便性，而且停车场一定要大；
酒店内部培训要到位，服务态度要好、服务质量好；
休闲娱乐设施要多一些，最好有本地现在没有的休闲娱乐设施，比如保龄球场等；
装饰一定要大气，客人一进去，有种和别的酒店不一样的感觉；
洗浴中心、KTV 一定要有，具有自身的特色；
周边环境不要太吵；
价格要合适。
2大中型企业客源需求分析
大中型企业主要根据不同的客户、不同的领导、群体来选择酒店；客户接待时，一般都会安排在高档次的酒店，外观看起来也比较大气，安排客户住在那里，感觉很有面子。希望酒店有自己特色的餐厅，有主打菜，值得回味的。除住宿外，希望具备以下配套设施：
保龄球馆
健身房
增加叫车服务
会议厅一定要大
酒店选择的考虑因素
酒店价格是消费者选择酒店的首要考虑因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推荐（21.4%），酒店餐饮（19.4%）、服务员态度（16.7%）、酒店商务设施（16.3%）、预定方便简单（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消费者考虑的主要因素。
3 一般外地客源酒店需求分析
外地消费者选择酒店的档次，将近70%的外地消费者选择三星级酒店，近30%外地消费者选择四星级酒店，选择三星级以下酒店的外地消费者寥寥无几。
选择标准间和单人间的外地消费者均超过40%，选择其他类型房间的外地消费者不足43.5%的外地消费者会提前预定酒店，23.1%的外地消费者是办完事情后才选择酒店，13%的外地消费者在下车后立即定酒店，近五分之一的外地消费者没有特定的定酒店的时间。
选择200-299 元价位的外地消费者最多，其次是100-199 元（31.5%），选择300-600元酒店的外地消费者占30%多，选择高于600
元酒店的外地消费者不到2%。
把酒店选择在办事处附近的外地消费者较多，占26.9%；选择在商业街附近、车站附近和风景附近住宿的旅客比例相差不多。
交通是否方便是外地旅客选择酒店最主要的考虑因素（59.3%），其次是酒店价格（48.1%），
同时，外地消费者也会考虑服务员态度（17.6%）、地理位置或区位（13.9%）、预定是否方便（13%）、环境是否安静（12%）、酒店餐饮的品质（12%）等。
健身中心是外地消费者最希望酒店具备的服务设施，其次是餐饮、购物中心、美容中心和酒吧。
酒店知名度是外地旅客考虑的最重要的因素，其次是交通是否方便，再者，酒店餐饮、酒店的档次、酒店的品牌、酒店的价格和地理位置也是外地消费者考虑的主要因素。详情如：
三、商务酒店开发战略定位分析
1 城市经济发展规划对酒店开发战略影响分析
2010 年，XXX市国民生产总值240亿元，同比增长16.5%；社会消费品零售总额550597万元，同比增长18.9%，人均生产总值约7850 元。
酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭店、酒店等的经济发展状况也相对较好。经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未来客源市场保证。
2 城市发展规划对酒店开发战略影响分析
“‘十二五’XXX要跻身大城市行列，达到‘双60’的奋斗目标，即建成区面积达60平方公里、城市人口达60万，城市化率达56%。”城市是经济发展的重要载体，城市化也是XXX未来一段时期经济增长的潜力所在。“十一五”期间该市推进新型城市化取得了骄人成绩，成为湖南省9个中等城市之一。“十二五”XXX要跻身大城市行列。为此，这势必依赖武广XXX新城的开发和建设。项目隶属武广XXX新城，周边区域分别有政府机关单位新址、高端居民区、等，其建设将是城市商业商务发展的制高点。
XXX未来在湘粤经济圈的拉动下，对内、对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入住品牌酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。本案五星级酒店的 “商务+会议+休闲”定位符合城市总体发展规划，假设本项目引入较高的国际化品牌酒店，对酒店的经营有一定的推进作用。
本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习惯、消费形态和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之一，率先扛起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务、会议、宴请等接待需求提供高品质的酒店服务和高端餐饮、娱乐业为一体的一站式服务。
3 政府要求对酒店开发战略影响分析
本项目的建设被XXX市领导高度关注，纳入城市发展规划重点建设项目，可见本项目将得到地方政府的高度重视和大力支持，是本项目开发酒店的优势和保障性条件之一。
政府对本项目开发的要求不只是城市规划发展重点项目和建设新的城市地标，更是XXX市城市发展标志和城市对外展示的名片，本项目的建设发展也是XXX市城市和农村建设投资有限公司地产开发的一个重要项目。政府对本项目酒店的开发有一些特别的硬性条件，使酒店的市场定位和项目开发战略的制定具有一定的市场挑战性。
4 业主公司目前酒店项目开发战略分析
业主公司对酒店的发展战略为：
本项目是业主公司的第一个酒店投资项目，酒店主要服务于整个XXX市发展所需的会议中心、商务休闲中心、宴会中心和城市商业配套； 业主公司对酒店的定位要求体现“XXX酒店市场的新标高、城市对外发展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家乡情结；
希望酒店未来经营盈亏能够在一个可控的范围内。
业主公司对酒店开发的起点较高，要求以商务、会议、旅游、商业发展为开发重点，酒店设计以五星级的消费感受超值服务为标准，特别是商务休闲和商业发展的感受和体验，而不是单纯的五星级硬件配备。
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